Die Abschreibung für Immobilien soll unter anderem den privaten Bau und Kauf von Wohnraum fördern. Damit können vermietende Eigentümer einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungs- und Herstellungskosten jährlich absetzen und somit ihre Steuerlast senken. Aber wer kann in welchem Ausmaß davon profitieren? Die wichtigsten Fakten gibt es hier im Überblick.
Berlin. AfA ist die Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung“ und wird auch Abschreibung genannt. Der Fiskus geht davon aus, dass sich ein Gebäude mit der Zeit abnutzt und somit Jahr für Jahr ein wenig an Wert verliert. Immobilienkäufer können deshalb die Anschaffungs- und Herstellungskosten im Laufe vieler Jahre von der Steuer absetzen. Die Abschreibung gilt für alle, die eine Immobilie zur Gewinnerzielung nutzen – also sie vermieten oder verpachten.
Dabei gilt: Abgesetzt werden kann stets nur das Gebäude an sich, nicht aber das Grundstück, schließlich nutzt sich dieses nicht ab. Umfasst der Kaufpreis beides, muss also der Grundstückswert abgezogen werden. Dieser wird in der Regel auf Grundlage der Bodenrichtwert-Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt. Viele Finanzämter akzeptieren alternativ die Berechnungsgrundlage von 80 Prozent des Kaufpreises für das Gebäude und 20 Prozent für das Grundstück.
Wie viel, wie lange?
Eine Sonderrolle spielen denkmalgeschützte Immobilien. Hier gilt eine Sonder-AfA für Eigentümer, die ihre Gebäude sanieren – wobei es keine Rolle spielt, ob diese selbst genutzt werden oder vermietet beziehungsweise verpachtet sind. Die Absetzung für Abnutzung ist im Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt. Grundsätzlich kommt die lineare Abschreibung nach § 7 Absatz 4 EStG zum Zuge. Das bedeutet, dass der Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Abschreibungszeitraum gleich hoch bleibt.
Dabei kommt es aber auf das Alter des Gebäudes an: Wurde eine Immobilie vor dem 31. Dezember 1924 erbaut, können die Anschaffungskosten in der Regel jährlich über einen Zeitraum von 40 Jahren zu 2,5 Prozent abgesetzt werden. Für alle Immobilien, die nach dem 31. Dezember 1924 gebaut wurden, sind es in der Regel 2 Prozent der Kosten bei einem Absetzungszeitraum von 50 Jahren.
Für sogenannte Wirtschaftsgebäude, die zum Betriebsvermögen gehören und keinem Wohnzweck dienen, gelten höhere Abschreibungswerte: 3 Prozent, wenn der Bauantrag des Gebäudes nach dem 31. März 1985 gestellt worden ist, und 4 Prozent bei Gebäuden, die ab dem 1. Januar 2001 angeschafft wurden beziehungsweise bei denen der Bauantrag ab diesem Datum gestellt worden ist.
Degressive Abschreibung nur noch für Altfälle
Eine degressive AfA ist seit 2006 (Bauantrag oder Kaufvertrag) in Neufällen nicht mehr möglich – daher wird an dieser Stelle nicht weiter darauf eingegangen. Degressive Abschreibungen aus früheren Jahren werden aber mit den bei Beginn der Abschreibung jeweils vorgesehenen Abschreibungssätzen fortgeführt. Weist die Bausubstanz eines Gebäudes starke Mängel auf und besteht ein Instandhaltungs- und Modernisierungsstau, kann die Restnutzungsdauer verkürzt und die jährliche Abschreibung dadurch erhöht werden.
Dann kann beim Finanzamt eine schnellere Abschreibung mit höheren Abschreibungssätzen nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EstG beantragt werden. Die Verkürzung der tatsächlichen Restnutzungsdauer muss dem Finanzamt allerdings schlüssig dargelegt werden, zum Beispiel durch ein Sachverständigengutachten. Der lineare AfA-Satz für neue Wohngebäude wurde ab diesem Jahr von 2 auf 3 Prozent jährlich angehoben. Die Regelung gilt für ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellte Wohngebäude.
Erst selbst genutzt, dann vermietet
Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es keine AfA. Wird aber zum Beispiel eine Eigentumswohnung zunächst selbst genutzt und zu einem späteren Zeitpunkt vermietet, so kann die AfA ab dem Vermietungszeitpunkt in Anspruch genommen werden. Dabei ist natürlich die verkürzte Nutzungsdauer zu berücksichtigen. Wer zum Beispiel vor zehn Jahren eine neue Wohnung bezogen hat und diese nun vermietet, muss von der eigentlichen Abschreibungsdauer zehn Jahre abziehen – es verbleiben also je nach Gebäudealter noch 30 oder 40 Jahre, in denen die Abschreibung geltend gemacht werden darf.
Wird im selbst genutzten Haus eine Wohnung vermietet, besteht eine gemischte Nutzung. Die vermietete Wohnung kann dann anteilig abgeschrieben werden. Wie verhält es sich bei Erbe oder Schenkung mit der Abschreibung? Der Erbe beziehungsweise der Beschenkte übernimmt den Stand der Abschreibung der Immobilie des Erblassers oder des Schenkenden. Beispiel: Bei einer Immobilie, die bereits 16 Jahre lang abgeschrieben wurde, kann der neue Eigentümer die Abschreibung in den nächsten 24 beziehungsweise 34 Jahren fortführen.
Was passiert bei Erbe oder Schenkung mit der AfA?
Bei einem teilentgeltlichen Grundstückserwerb – zum Beispiel infolge einer Schenkung oder Erbauseinandersetzung – tritt der Erwerber bezüglich des unentgeltlich erworbenen Teils in die Rechtsstellung des Vorgängers ein. Bezüglich des entgeltlich erworbenen Teils hat er eigene Anschaffungskosten, für die er die lineare AfA nach § 7 Absatz 4 EStG in Anspruch nehmen kann.
In solch einem Fall laufen für den unentgeltlich und den entgeltlich erworbenen Teil des Gebäudes zwei unterschiedliche Abschreibungszeiträume. Endet die Nutzungsdauer und damit der Abschreibungszeitraum, kann der Eigentümer keine AfA mehr geltend machen. Wird die Immobilie veräußert, steht die Abschreibung jedoch dem Käufer wieder zu – und zwar erneut sowie für höchstens 50 Jahre.