Unerwartete Sanierung nach Wohnungskauf: Direkt von der Steuer absetzbar?

Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf einer vermieteten Immobilie mehr als 15 Prozent des Kaufpreises in Renovierungen steckt, muss aufpassen: Die Kosten lassen sich dann nicht sofort von der Steuer abziehen. Sie gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen langfristig abgeschrieben werden. Doch was gilt, wenn die Kosten nur anfallen, weil der Mieter plötzlich und unerwartet gestorben ist?

Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf einer vermieteten Immobilie mehr als 15 Prozent des Kaufpreises in Renovierungen steckt, muss aufpassen: Die Kosten lassen sich dann nicht sofort von der Steuer abziehen. Sie gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen langfristig abgeschrieben werden. Doch was gilt, wenn die Kosten nur anfallen, weil der Mieter plötzlich und unerwartet gestorben ist?

München. Wer eine vermietete Wohnung kurz nach dem Kauf unerwartet renovieren muss, kann die Kosten nicht als Erhaltungsaufwand direkt von der Steuer absetzen. Sie fallen vielmehr unter die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten, die nur als Absetzung auf Abnutzung (AfA) über Jahre hinweg abgeschrieben werden müssen. Das gilt zumindest dann, wenn die Renovierung Schäden beseitigt, die über Jahre durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entstanden sind. Daran ändert es auch nichts, wenn einige der Schäden dem neuen Eigentümer beim Kauf der Wohnung noch nicht bekannt waren. So hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, wie das Gericht jetzt mitgeteilt hat (Urteil vom 13.03.2018, Az.: IX R 41/17).

Der konkrete Fall lag so. Ein Ehepaar hatte im Oktober 2012 eine vermietete Eigentumswohnung gekauft. Ein knappes Jahr später starb die langjährige Mieterin plötzlich. Um die Wohnung erneut vermieten zu können, mussten die Eigentümer jetzt erst einmal umfangreich sanieren: Das Badezimmer war nach 40 Jahren Nutzung komplett verwohnt, die Elektroinstallationen entsprachen nicht mehr dem aktuellen VDE-Standard und die Fenster waren nur einfach verglast. Die Fensterrahmen waren defekt und die Fußböden erneuerungsbedürftig.

Unverhofft kommt oft: teure Renovierung für Neuvermietung

Insgesamt rund 12.400 Euro nahmen die Wohnungseigentümer in die Hand, um die Wohnung wieder vermietbar zu machen: Rund 8.500 Euro kostete das neue Badezimmer, 2.000 Euro die neue Elektroinstallation, fast 1.300 Euro gingen für den Einbau neuer Fenster drauf. Dazu summierten sich eine neue Glasscheibe zum Preis von 186 Euro sowie Ersatzteile und Kleinkram im Wert von zusammen 428 Euro. Die Eheleute setzten die gesamten 12.400 Euro als Erhaltungsaufwand von der Steuer ab.

Doch das Finanzamt spielte da nicht mit: Nur die 428 Euro für Kleinteile erkannte die Behörde als sofort abzugsfähig an. Die übrigen fast 12.000 Euro seien anschaffungsnahe Herstellungskosten und daher nicht direkt abzugsfähig. Sie müssten deswegen als Absetzung für Abnutzung (AfA) über viele Jahre hinweg abgeschrieben werden. Dagegen zogen die Eigentümer vor Gericht. Sie betrachteten die Maßnahmen als Schönheitsreparaturen.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten auch bei unerwarteter Instandsetzung

Mehr noch: Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen werden zwar als anschaffungsnahe Herstellungskosten betrachtet, wenn sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Anschaffungskosten des Objekts übersteigen – was hier der Fall war. Die Eigentümer argumentierten jedoch, dass die Dreijahresfrist in ihrem Fall nicht greife, weil die Mieterin plötzlich verstorben und die Wohnung ohne die Investitionen nicht wieder vermietbar gewesen sei. Das sei beim Kauf der Wohnung für sie nicht vorhersehbar gewesen.

Das zuständige Finanzgericht gab allerdings dem Finanzamt Recht. Auch Schönheitsreparaturen fallen laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH; Urteil vom 14.06.2016, Az.: IX R 22/15) unter die Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingestuft werden können. Eine Segmentierung der Gesamtkosten oder isolierte Betrachtung einzelner baulicher Maßnahmen finde nicht statt.

Mehr als 15 Prozent in drei Jahren: Alle Kosten zählen als Einheit

Der Fall ging vor den BFH. Die Bundesrichter bestätigten das Urteil des Finanzgerichts. Bei den Renovierungskosten habe es sich hier tatsächlich um anschaffungsnahe Herstellungskosten gehandelt. Denn dazu zählen alle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb des Objekts zusammengenommen 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen.

Den Begriff Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen definierten die Bundesrichter in ihrem Urteil so: „Hierunter sind bauliche Maßnahmen zu verstehen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes oder am Gebäude selbst beseitigt werden oder das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird.“ Nur Ausgaben, die üblicherweise jährlich anfallen, zählten nicht dazu.

Sofortiger Steuerabzug: Nur wenn Mieter nach dem Kauf Schäden herbeiführt

Die Renovierungsarbeiten hätten in diesem Fall Schäden beseitigt, die einzig durch den langjährigen, vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entstanden waren. Die Richter sahen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Schäden erst nach dem Kauf der Wohnung durch das Ehepaar von der Mieterin schuldhaft verursacht worden wären. In diesem Fall wäre ein sofortiger steuerlicher Abzug der Kosten als Erhaltungsaufwand in Frage gekommen, wie der BFH seinerzeit in einem entsprechenden Fall entschieden hatte (wir berichteten).

Dass die Renovierung unvermutet nötig wurde, weil die Mieterin plötzlich starb, spielte dagegen keine Rolle. Ob das Finanzamt auch die 428 Euro für Kleinmaterialien gar nicht zum sofortigen Abzug von der Steuer hätte zulassen dürfen, bleibt offen. Wegen des sogenannten Verböserungsverbots befasste sich der Bundesfinanzhof mit dieser Frage nicht.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

zurück zum News-Archiv