In derzeit 18 Städten in NRW gilt die Mieterschutzverordnung und damit die Mietpreisbremse. Hier müssen Vermieter über die Höhe der Vormiete informieren, wenn sie wegen der hohen Vormiete eine Miete von mehr als 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen wollen. Aber müssen sie dabei auch nachweisen, dass die Vormiete die Mietpreisbremse einhielt?
Karlsruhe. Will ein Vermieter eine höhere Miete verlangen, als die Mietpreisbremse erlaubt, weil der Vormieter schon mehr gezahlt hat, dann reicht zur Begründung die Mitteilung über die Höhe der Vormiete aus. Der Vermieter muss nicht prüfen oder erklären, ob oder inwiefern die Vormiete rechtens war. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt (Urteil vom 29.11.2023, Az.: VIII ZR 75/23) und damit Vermieter im Geltungsbereich der Mietpreisbremse gestärkt.
Damit gaben die Bundesrichter der Vermieterin einer Berliner Wohnung Recht, die von seinem Mieter verklagt worden war. Der sah in seinem Fall die Mietpreisbremse verletzt und wollte deren Einhaltung inklusive Rückzahlung von 424 Euro Miete für einen bereits gezahlten Monat einklagen. Dass die Nettokaltmiete von 822 Euro mit 16,22 Euro pro Quadratmeter weit über der Grenze der Mietpreisbremse lag, war unstrittig – die ortsübliche Vergleichsmiete betrug 7,33 Euro. Die Mietpreisbremse erlaubt bekanntlich nur 10 Prozent darüber hinaus zu gehen.
Vormiete höher als erlaubt?
Es sei denn, die Vormiete war bereits höher. Und aus diesem Grund sah sich die Vermieterin im Recht: Die 822 Euro Nettokaltmiete entsprachen genau dem Betrag, den der Vormieter in den Jahren 2017 bis 2019 gezahlt hatte. Darüber hatte die Vermieterin den neuen Mieter auch vor Unterzeichnung des Mietvertrages schriftlich informiert. Die Mieterseite wandte allerdings ein, diese Vormiete habe die Mietpreisbremse nicht eingehalten. Die Vermieterin hätte daher über die vom Vormieter rechtlich geschuldete Miete informieren müssen.
Da sie das nicht tat, hätte sie ihre Informationspflicht über die Vormiete nicht erfüllt. Dieser Argumentation folgte das Landgericht Berlin allerdings nicht. Nach einem früheren Urteil des BGH (wir berichteten) kommt es bei unzulässig hoch vereinbarter Vormiete auf die rechtlich geschuldete Vormiete an, die jedoch bei vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse vereinbarter Vor-Vormiete durchaus weit über dem liegen kann, was die Mietpreisbremse erlauben würde. In diesem Fall waren es jene 700 Euro, welche der Mieter aus den Jahren 2015-2017 gezahlt hatte. Damit sprach das Gericht dem Mieter nur eine Erstattung von 122 Euro zu.
Vermieter muss Zulässigkeit der Vormiete nicht nachweisen
Die Revision des Mieters dagegen hatte vor dem Bundesgerichtshof keinen Erfolg. Die Richter stellten fest: Wer sich bei geltender Mietpreisbremse auf die Ausnahmeregelung wegen höherer Vormiete berufen möchte, muss nur die Höhe der vereinbarten Vormiete mitteilen. Ob diese rechtens war, braucht der Vermieter dabei nicht zu prüfen. Zwar geht aus den Buchstaben des Gesetzes nicht eindeutig hervor, ob die rechtlich geschuldete oder die vertraglich vereinbarte Vormiete gemeint ist. Ihre Einordnung der Regelung folgerten die Bundesrichter daher aus der Gesetzesbegründung und -zielsetzung.
Karlsruhe betonte, dass ein Vermieter dem Mieter nicht erklären muss, warum er die verlangte Miethöhe ansetzt oder wie und auf welcher Grundlage er das berechnet hat. Auch muss er die Zulässigkeit der Miethöhe nicht nachweisen. Er muss dem Mieter nur jene Informationen geben, die zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nötig sind und über Ausnahmetatbestände wie etwa eine erhöhte Vormiete informieren. Das Urteil stärkt von der Mietpreisbremse betroffenen Vermietern bei Auseinandersetzungen über die Vormiete erheblich den Rücken.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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