Es war lange darum gerungen worden, zuletzt musste sich der Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat damit beschäftigen: Nun ist das Wachstumschancengesetz in trockenen Tüchern. Es soll unter anderem auch den Neubau von Mietwohnraum ankurbeln: Dazu führt das Gesetz eine neue, degressive Abschreibungsmöglichkeit ein.
Berlin. Der Bundesrat hat am vergangenen Freitag (22. März 2024) dem lang debattierten sogenannten Wachstumschancengesetz final zugestimmt. Damit ist nunmehr auch eine in dem Gesetz enthaltene, neue steuerliche Abschreibungsmöglichkeit für Investitionen in den Wohnungsbau beschlossen: Die sogenannte degressive AfA (Absetzung für Abnutzung). Sie erlaubt es, in den ersten sechs Jahren schrittweise einen erheblichen Teil der Investitionskosten von der Steuer abzusetzen.
Konkret darf der Investor im ersten Jahr 5 Prozent seiner Investitionskosten steuerlich geltend machen, in den folgenden 5 Jahren sind jeweils 5 Prozent vom Restwert des Gebäudes absetzungsfähig. Dass der Restwert sich jedes Jahr um den im Vorjahr abgesetzten Betrag vermindert, erklärt die Bezeichnung „degressive AfA“. Bei einem 400.000 Euro teuren Wohngebäude summiert sich das auf insgesamt 106.000 Euro, auf welche der Investor in den ersten sechs Jahren keine Steuern mehr zahlen muss.
Degressive AfA soll Bauüberhang reduzieren
Die neue degressive AfA ist ausschließlich für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen nutzbar. „Die neue Abschreibungsmöglichkeit gilt rückwirkend für alle Bauprojekte ab einem Effizienzstandard 55 und mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029“, erklärte Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD). Dabei ist es ein Novum bei der AfA, dass der tatsächliche Baubeginn und nicht das Datum des Bauantrags ausschlaggebend ist.
Damit möchte der Bund dazu beitragen, den Bauüberhang genehmigter, aber noch nicht gebauter Wohnungen zu reduzieren. Nach Angaben des Bundesbauministeriums sind aktuell mehr als 800.000 Wohneinheiten in Deutschland genehmigt, aber noch nicht gebaut. Das hat unterschiedliche Gründe, unter anderem auch die schwierig gewordene Finanzierung. Hier soll die AfA eine Lösung anbieten: Investoren sollen durch die günstige Abschreibungsmöglichkeit finanziell in die Lage versetzt werden, ihre genehmigten Projekte umsetzen zu können.
Neue Abschreibungsmöglichkeit soll Mietwohnungsneubau ankurbeln
Soll die Abschreibung nicht für den Bau, sondern den Kauf eines Wohnobjekts zum Einsatz kommen, gilt der Tag des Kaufvertragsabschlusses als entscheidender Stichtag. Der Vertragsschluss muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 erfolgt sein. Außerdem muss der Erwerb im Jahr der Fertigstellung des Objekts stattgefunden haben. Die Regelung ermöglicht es also, die degressive AfA für den Kauf eines Neubau-Objekts von einem Bauträger zu nutzen, nicht aber für einen Altbau.
Schließlich soll die neue Abschreibungsmöglichkeit den Neubau ankurbeln. „Wir schaffen damit Investitionsanreize, die die Bauwirtschaft weiter stabilisieren“, sagte Bundesbauministerin Geywitz dazu. Wer sich für die neue degressive AfA entscheidet, muss allerdings auch wissen, dass ein Wechsel in die klassische, lineare AfA nicht möglich ist. Die degressive AfA ist aber kombinierbar mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau. Deren Konditionen wurden jetzt auch noch einmal angepasst.
Degressive AfA mit Sonderabschreibung kombinierbar
Die Sonderabschreibung kann man nutzen, wenn man einen Mietwohnungsneubau errichtet, der nicht mehr als 5.200 Euro Baukosten pro Quadratmeter verschlingt und den strengen energetischen Gebäudestandard EH40/QNG einhält. Bislang hatte die Baukostenobergrenze bei 4.800 Euro gelegen. Außerdem wurden die begünstigten Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten von 2.500 Euro auf 4.000 Euro pro Quadratmeter erhöht. Hinzu kommt eine Verlängerung des Angebots: Der Anwendungszeitraum für Neufälle wurde bis Ende September 2029 ausgeweitet.
Hinweis: Die degressive AfA gilt selbstverständlich wie jede Form der AfA nur für Wohnimmobilien, die zur Vermietung bestimmt sind. Mit selbstgenutzten Wohnobjekten erzielen die Eigentümer schließlich keine Einkünfte, die zu versteuern wären und deren Steuerlast sich mithin durch eine AfA abmildern ließe. So ist die AfA ein Instrument, mit dem gezielt der Mietwohnungsneubau gestärkt werden kann. Profitieren können dabei gewerbliche und private Vermieter gleichermaßen.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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