Es ist nicht unüblich, dass Makler ihren Kunden anbieten, das Objekt des Interesses für sie eine gewisse Zeit lang zu reservieren. Sie verlangen dann eine Reservierungsgebühr von den Kunden dafür, dass sie das Objekt keinen anderen Interessenten zeigen. Aber was ist, wenn der Kauf letztlich nicht zustande kommt: Bekommt der Interessent dann die Reservierungsgebühr zurück?
Karlsruhe. Ein Makler darf von Kaufinteressenten keine Reservierungsgebühr verlangen, die bei Nichtzustandekommen des Kaufes nicht erstattet wird. Eine solche Regelung benachteiligt die Kunden des Maklers unangemessen, weil sie vom Makler keine geldwerte Gegenleistung bzw. nennenswerten Vorteile erhalten. Zu einer erfolgsunabhängigen Provisionszahlung sind die Kunden nicht verpflichtet. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 20.04.2023, Az.: I ZR 113/22).
Geklagt hatten Makler-Kunden aus Sachsen. Sie hatten im Jahr 2019 einen Maklervertrag mit einem Maklerbüro abgeschlossen, weil sie ein Haus kaufen wollten. Ein gutes Jahr später fand sich schließlich ein passendes Objekt. Die Interessenten schlossen mit dem Maklerbüro eine Reservierungsvereinbarung ab: Gegen eine Gebühr sollte das Objekt einen Monat lang für sie reserviert bleiben und keinen anderen Interessenten gezeigt werden. Die Gebühr sollte 14,37 Prozent der vereinbarten Maklerprovision beziehungsweise 1 Prozent der Kaufsumme betragen. Das waren in diesem Fall 4.200 Euro.
Kein Kredit: Kaufinteressenten mussten Rückzieher machen
Allerdings konnten die Interessenten das Haus letztlich doch nicht kaufen, weil sie keine Bank fanden, die ihnen ein entsprechendes Darlehn gewährte. Deshalb verlangten die Kunden von ihrem Maklerbüro die Reservierungsgebühr zurück, doch das Büro verweigerte das: In der Reservierungsvereinbarung war eine Rückerstattung der Gebühr für den Fall eines nicht zustande gekommenen Kaufs ausgeschlossen. Dagegen zogen die Maklerkunden vor Gericht. Nachdem Amts- und Landgericht gegen sie entschieden hatten, zogen sie vor den Bundesgerichtshof (BGH).
Die Bundesrichter gaben den Klägern Recht: Eine solche Reservierungsgebühr ist nicht rechtens, das Maklerbüro muss das Geld zurückzahlen. Denn: Die Kaufinteressenten hatten zwar ein gewisses Interesse daran, die Immobilie für sich zu reservieren. Doch eine Kaufmöglichkeit garantierte ihnen das letztlich nicht. Schließlich hätte es dem verkaufenden Eigentümer jederzeit zugestanden, doch nicht oder am Makler vorbei an jemand anderes zu verkaufen. Diese Freiheit konnte ihm die Reservierungsvereinbarung zwischen Makler und Interessenten nicht nehmen.
Kein Verkauf: Makler muss Reservierungsgebühr erstatten
So betrachtet hatten die Interessenten letztlich aber keinen nennenswerten Vorteil durch die Reservierung. Der Reservierungsvertrag kommt nach Auffassung des BGH vielmehr der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision für den Makler gleich. Ein solche ist aber nicht zulässig: Ein Maklervertrag darf nach den Buchstaben des Gesetzes nur für den Fall der erfolgreich abgeschlossenen Vermittlung eine Provision vorsehen. Dass hier ein separater Reservierungsvertrag geschlossen wurde, nutzte dem Maklerbüro nichts.
Diese Vereinbarung sei lediglich eine Ergänzung zum Maklervertrag und unterliegt damit auch der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, befanden die Bundesrichter. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass zwischen dem Abschluss der beiden Verträge in diesem Fall mehr als ein Jahr vergangen war. Der BGH ergänzte mit dieser Entscheidung sein Urteil aus dem Jahr 2010: Damals hatte er eine solche nicht erstattungsfähige Reservierungsgebühr bereits in einem Fall für unzulässig erklärt, in dem sie gleich im Maklervertrag gestanden hatte (Urteil vom 23.09.2010, Az.:III ZR 21/10).
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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